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上海“第一庄”,不行了?

时间:03-15 来源:体育健身 访问次数:103

上海“第一庄”,不行了?

莘庄被称为上海“第一庄”,都在说莘庄的更年期到了,发展不行了,然而事实真是如此吗?01莘庄过去的发展运气非常好,经过前辈们的努力,从一片菜地顺利崛起成为今天的上海城市副中心。然而最近的莘庄接连失利,似乎不太行了:首先是机场联络线莘庄不设站,让莘庄错失了和浦东其它城市副中心联动发展的机遇。再是网友咨询1号线延伸与嘉闵线换乘,结果上海市交通委回复:“受铁路保护距离要求及既有5号线高架桥桩布置等条件限制,目前1号线西延伸暂不具备工程可行性。”这让莘庄的1号线延伸又打水漂:还有那个TOD天荟综合体,建了10年也没建成,成了一个跨世纪工程:莘庄商务区也建了10多年了,但是提供的就业机会还是不够多,“农-工-商”转型的道路似乎不太顺利。都说莘庄是外环房价的神话,但是区域二手房也跌了,缩水比较大;新房方面,中企云启春申首开就遭遇滑铁卢,296套房仅36组认购,7.91万的单价没人买单。突然之间,莘庄不香了!莘庄是不是真的不行了?好运用完了吗?02说到莘庄,历史上的发展非常幸运,至少抓住了5大机遇,重度参与了上海每一个重要历史进程。优越的地理位置、便捷的交通,莘庄处在连接徐家汇和老闵行的C位;又是松江、奉贤和金山等郊区居民进城的第一站,成为连接上海“城”和“乡”之间的重要枢纽。莘庄最早承接了上海市区人口的外溢,也是吸引郊区人民进城最早选择的落脚点,各种资源在此交汇。莘庄的故事,咱们就从1992年说起。这一年莘庄赶上了上海的行政区划调整,直接奠定了其在全区发展中心的地位。莘庄以前就是一个不起眼的上海县治,1992年与老闵行合并后摇身一变成为新的闵行区行政中心。新闵行区四套领导班子全部从老闵行搬到莘庄来办公,并带动相关配套设施的建设。这个大转变,让莘庄的身份得到大幅提升,使得全区最好的资源都向这里集中,大大促进了城市化。新闵行区成立不久,莘庄又抓住改革开放的机遇,在1995年搞了莘庄工业区。工业区吸引了大量中外企业入驻,筑起了产业坚实的堡垒,为全区提供了源源不断的税收,让闵行迅速完成了原始积累。得益于莘庄工业区的建设,闵行成了上海最有钱的区之一,财政收入仅次于浦东新区:紧接着,莘庄又赶上了地铁大爆发的红利。与其说是“赶上”,倒不如说是闵行主动作为,因为1号线通到莘庄是闵行自掏腰包延伸过来的。1993年,上海通了第一条地铁——1号线锦江乐园站至徐家汇站。这时候,闵行就开始有想法了,把1号线延伸到自己区府(莘庄)门口,岂不是更好?奈何申通地铁不干,于是闵行做了一个有魄力的决定,自筹1.8亿资金去搞延伸段4.65公里范围内的征地和莲花路、外环路、莘庄3个站点的基础建设,而地铁公司只负责轨道建设和车辆设备。功夫不负有心人,1997年7月,1号线顺利通到莘庄:正是这富有远见的举措,让莘庄成了上海第一个通地铁的郊区,成功打通了莘庄与徐家汇、人广联系的任督二脉,为自己导入了丰富的市区资源。要致富,先修路,闵行还自费修建了5号线,做什么事都是雷厉风行,有胆识、有魄力!莘庄地铁通车后,恰巧赶上了上海人口大爆发时期,莘庄也因此成为外地人来上海奋斗最早的落脚地。地铁一响,黄金万两,莘庄人口快速导入,莘庄一下子变成了“国际庄”、上海“第一庄”,见证了上海这座城市的巨大变迁。人员的到来,逼迫“第一庄”加速完成城建,区域城市化开始提速,房地产、商业、配套等进入开发高潮。莘庄南北广场早在本世纪初就掀起了一场造城运动,发展非常早。我们也看到,上海楼市起初的黄金十年里,郊区基本上是莘庄在唱独角戏。交通+产业+人口,给莘庄带来的是强大而且源源不断的购买力。莘庄的房子吸引了徐家汇和漕河泾很多都市小白领的入住。他们被市中心高昂的房价挤出到这里,不管是购买还是租住都占有相当大的比例。还有西南郊区和浙江的小老板,事业在上海,图离老家近,也来到了莘庄安家。人多,不仅促进了莘庄房地产的发展,也带来了莘庄商业的繁荣。早在2005年,凯德龙之梦、仲盛世界商场就开业了。这两大商场的落成,标志着莘庄居民的日常生活已经可以自给自足,不需要再跑到南方商城或徐家汇了。几板斧打下来,莘庄已经发展非常成熟了,要什么有什么,在上海郊区城市化程度非常高,甚至不亚于市区氛围。时间很快来到2017年,莘庄再次迎来泼天富贵:成功入选了城市副中心,地位与能级再一次得到提升。城市副中心,这是莘庄新的身份。莘庄能有这种待遇,除了自己的先天努力外,也在于跟对了大哥。通过1号线黄金线路,与莘庄直连的是上海老牌四大副城之一的徐家汇。徐家汇已经顺利转正为CAZ,对莘庄副中心的发展起到了积极的促进和带动作用。总之,从一片菜地到工业区,再到副中心,莘庄的发展是最幸运的。03莘庄固然有很多值得吹的地方,但是最近却没那么幸了,当前发展似乎遇到了一些困境。风风火火了二十年,莘庄的传奇是否还能够继续书写下一个二十年?前面我们提到机场联络线莘庄未能设站,这肯定是一个遗憾。不过事实已定,目前改变不了,只能寄希望于未来了。可能设站工程巨大,反而会拖累TOD开发。还有1号线的延伸,早在2016年5月《上海市轨道交通近期建设规划 2017-2025) 》进行第二次环境影响评价公示时本就是确定的。当时公示的方案涉及9条线路、285公里,包括1号线西延伸线、13号线西延伸线、19号线、20号线一期、21号线一期、23号线一期、嘉闵线、机场联终线和崇明线。其中赫然出现了1号线西延伸的身影,一时间”1号线莘庄再也不是终点站了“的消息大家奔走相告,让莘庄人民高兴坏了!激动的网友还给出了四种延伸方案:后来其它线路都落地了,只有1号线西延伸迟迟不见进展,而在最近上海交通委的回复中直接凉了。莘庄的轨交比较少,已经难以服务日益激增的人口,给大家出行造成了困扰。莘庄境内虽说有3条地铁线、3个站点,看似多但1、5号线是并线只能算作1条,覆盖范围不大。5号线真叫一个鸡肋,主要服务于南闵行和奉贤的居民,对于莘庄地区那是很少有利用到的机会。12号线又是终点站,只能前往市区方向,无法沟通莘庄南北之间的联络。并且莘庄站和七莘路站步行可到达的小区很少,在5号线春申路上车的居民坐一站就要在莘庄站换乘,换乘加上等车导致出行效率并不高。可以说,3个站点都不是很方便,莘庄这样的轨交布局已经与城市副中心的定位不太相符,迫切需要升级。天荟项目一直以来都是莘庄宣传的TOD,早在2014年就宣称开建了,现在10过去也没有建成。这里面肯定少不了国铁施工的影响,任务量巨大。不过虽说错失了机场联络线和1号线延伸。莘庄凭借配套的成熟和较高的发展地位可以进行自我完善,未来依然拥有领跑的潜力!这不,莘庄迎来了嘉闵线,这也是一条黄金线路,直通大虹桥;而且金山城际铁路还要恢复莘庄火车站枢纽,加上沪杭客专或可开行动车班次,这都算是一种补偿吧:有人说2020年以后莘庄就步入了“后发展时代”,在这个阶段整个区域以提升和改善软件设施为主,不再搞大拆大建。闵行新的精力已经放在了大零号湾和虹桥前湾两大功能区上,莘庄已经多年没有新的变化了。这也是莘庄容易给人造成一种“没落”之感的因素。不过莘庄自1992年之后便成了闵行全区发展中心,这个定位一直不变,以后也不会改变。前湾、大零号湾尚且挑战不了莘庄的地位,核心就是核心。你说大零号湾很牛开发锣鼓震天,总不能把区府搬过去吧?你让北闵行的领导开会怎么过去?反之前湾亦然。不可否认,莘庄的交通和医疗设施都有瑕疵。由于居住的人多,莘庄医疗资源压力大,配置有些弱,看病排队情况比较严重。闵行区中心医院原先是一个二甲,2014年开始与复旦大学合作筹建复旦大学附属医院;2017年才成为复旦大学附属中山医院闵行分院,最终在2020年升级为三级乙等综合性医院。虽说不是三甲,但这家医院也能满足大家的看病需求.。压力大是因为这家医院不仅承担了本地居民看病需求,还要承接奉贤、松江部分居民过来看病。其实以“闵大荒”和外环外的标准来看,莘庄的医疗水平不算落后。凭借闵行的执行力,这家中心医院以后再次升级甚至成为大三甲都有可能!04我们注意到一个数据,闵行区近些年的GDP增速有些掉队。其2022年和2023年分别创下了1.3%和4.2%的超低记录,2020年更是低至1.7%。不得不说,闵行的产业转型遇到了困境!闵行素以工业著称,其中大部分的工业资源又放在了莘庄工业区。闵行的困境,其实也是莘庄的困境。莘庄工业区早已饱和,当前发展遇到了一个瓶颈。其引入的企业数量足够多,但是如何“由量向质”转变考验着莘庄的智慧。转变发展,就意味着淘汰一部分落后的产能,一些工厂需要关闭,所以GDP会受到影响。为了加快产业转型,在上海西南继续保持优势并以高质量发展作为引擎。莘庄正在加码布局莘庄商务区的发展。以100亩的春申湖为中心,莘庄在其周围已经建起了多幢CBD。包括西子国际中心、中铁诺德国际中心、大虹桥国际、金源中心、安纳塔拉酒店、上海丰树商业城、怡丰城、强劲大厦等:我们所熟知的哈罗单车、爱代驾等知名APP企业总部便坐落于此。这是一个集开放式生态景观、总部基地、生活公寓、科技研发、商务办公、商业休闲等功能于一体的现代化中心商务区。可以说,莘庄商务区是莘庄镇转型发展的一张名片,一个缩影,一大亮点。不过话又说回来,莘庄商务区当前的产业体量还是不够大,质量也亟待提升。它所提供的就业机会相对有限,尚未吸引足够多的500强大牌企业入驻。商务区产业格局不够清晰,互联网公司和传统行业中小企业交织在一起,尚未形成具有鲜明特色的产业集群。同样是副中心,莘庄的产业聚集度就是不如虹桥和张江,总体规模不大、能级不高。这也敦促莘庄的商务区建设要加大招商力度,还有很多要升级的地方。希望未来的莘庄在产业方面达到职住平衡,把去市区的流动人口能够真正地“留下来”。虽然在某些方面存在不足,但是对于我们购房者来说,莘庄仍然有很多值得夸赞的地方。很多中产都喜欢住在莘庄,他们很看中莘庄的学区。莘庄堪称闵行一块教育高地,拥有学区+自住的完美体验,是置业的好选择。这里有一梯队的闵行实验小学(莘松校区),二梯队的莘城学校、莘光学校、莘庄镇小学、田园外语实验小学(银都校区)、上海师范大学康城实验学校,基本覆盖绝大多数小区。莘松中学(莘松校区)、莘城学校、莘光学校虽是二梯队但质量都不错,莘庄中学是区重点。大虹桥发展虽然高光,但是苦于没有学区,莘庄这方面就做得比较好。住在莘庄可以享受更加成熟的商业配套,除了龙之梦和仲盛外,2017年还新开了“魔都小巨蛋”维璟印象城,未来天荟商办建成后莘庄的商业更加丰富了。但是也不可否认,由于地铁、铁路、高架和河道的阻隔,莘庄区域断头路较多,割裂感较强。比如南北广场的连通就需要穿过地铁站,对于初来到莘庄的人来说可能不知道怎么走。但是瑕不掩瑜,莘庄的产业、学区、商业、交通,以及近郊的优势对刚需和改善置业的人群来说有着莫大的吸引力。回过头来我们看看莘庄的起势,成功抓住了历史上每一次难得的机遇。而且这种机遇是可遇不可求的,莘庄有着深厚的资源积淀,很难被其它新势力板块取代。不管是前湾还是大零号湾,梅陇新中心也罢,都取代不了莘庄在上海西南的地位。西南片区的外环附近,对于广大的中产居民来说,没有什么板块短期内有机会超越莘庄。由四区共建的大虹桥在每个区中都不是发展重点,非常分散,大虹桥再亮丽也没有莘庄宜居。莘庄吸引的是市区+郊区的双向购买力,不仅市区的人过来买,南闵行、奉贤、松江、金山的人也过来买。上海西南几乎1/4版图的居民都把莘庄当作市区,所以莘庄的房产有足够的购买力支撑。加上莘庄产业引进早,天生就不是睡城,是市区延伸的一部分。当上海市区框架再次拉大,那么莘庄一定会被包进去。像莘庄这样的地方,后市没有理由看空。前面我们提到莘庄的房价有所回调,这属于正常的调节现象,因为前期莘庄涨得太猛了。尤其是前两年莘庄多个小区挂牌冲上10万+元/m²,成为外环一大房价高地。莘庄房价短期的下挫也在于受西南整体新房供应加大的影响。但如今莘庄已跌出性价比。缝合来看,莘庄是上海外环外资源禀赋最好的地方,拥有最成熟、最丰富的生活配套,不断升级的医疗、优质的教育资源、繁华的商业,还有强大的产业加持以及近郊的通勤优势,对市区和郊区置业族具有双向吸引力!凭借着雄厚的资源配套和较高的城市定位,莘庄以后的发展可能会持续领跑上海外环外!尤其是莘庄南广场我们最看好,干净整洁的街道、超高的绿化率,清新的环境很受人们喜爱。▼以上为正文编辑∣环线咨询

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