上海“第一庄”，不行了？
莘庄被称为上海“第一庄”，都在说莘庄的更年期到了，发展不行了，然而事实真是如此吗？01莘庄过去的发展运气非常好，经过前辈们的努力，从一片菜地顺利崛起成为今天的上海城市副中心。然而最近的莘庄接连失利，似乎不太行了：首先是机场联络线莘庄不设站，让莘庄错失了和浦东其它城市副中心联动发展的机遇。再是网友咨询1号线延伸与嘉闵线换乘，结果上海市交通委回复：“受铁路保护距离要求及既有5号线高架桥桩布置等条件限制，目前1号线西延伸暂不具备工程可行性。”这让莘庄的1号线延伸又打水漂：还有那个TOD天荟综合体，建了10年也没建成，成了一个跨世纪工程：莘庄商务区也建了10多年了，但是提供的就业机会还是不够多，“农-工-商”转型的道路似乎不太顺利。都说莘庄是外环房价的神话，但是区域二手房也跌了，缩水比较大；新房方面，中企云启春申首开就遭遇滑铁卢，296套房仅36组认购，7.91万的单价没人买单。突然之间，莘庄不香了！莘庄是不是真的不行了？好运用完了吗？02说到莘庄，历史上的发展非常幸运，至少抓住了5大机遇，重度参与了上海每一个重要历史进程。优越的地理位置、便捷的交通，莘庄处在连接徐家汇和老闵行的C位；又是松江、奉贤和金山等郊区居民进城的第一站，成为连接上海“城”和“乡”之间的重要枢纽。莘庄最早承接了上海市区人口的外溢，也是吸引郊区人民进城最早选择的落脚点，各种资源在此交汇。莘庄的故事，咱们就从1992年说起。这一年莘庄赶上了上海的行政区划调整，直接奠定了其在全区发展中心的地位。莘庄以前就是一个不起眼的上海县治，1992年与老闵行合并后摇身一变成为新的闵行区行政中心。新闵行区四套领导班子全部从老闵行搬到莘庄来办公，并带动相关配套设施的建设。这个大转变，让莘庄的身份得到大幅提升，使得全区最好的资源都向这里集中，大大促进了城市化。新闵行区成立不久，莘庄又抓住改革开放的机遇，在1995年搞了莘庄工业区。工业区吸引了大量中外企业入驻，筑起了产业坚实的堡垒，为全区提供了源源不断的税收，让闵行迅速完成了原始积累。得益于莘庄工业区的建设，闵行成了上海最有钱的区之一，财政收入仅次于浦东新区：紧接着，莘庄又赶上了地铁大爆发的红利。与其说是“赶上”，倒不如说是闵行主动作为，因为1号线通到莘庄是闵行自掏腰包延伸过来的。1993年，上海通了第一条地铁——1号线锦江乐园站至徐家汇站。这时候，闵行就开始有想法了，把1号线延伸到自己区府（莘庄）门口，岂不是更好？奈何申通地铁不干，于是闵行做了一个有魄力的决定，自筹1.8亿资金去搞延伸段4.65公里范围内的征地和莲花路、外环路、莘庄3个站点的基础建设，而地铁公司只负责轨道建设和车辆设备。功夫不负有心人，1997年7月，1号线顺利通到莘庄：正是这富有远见的举措，让莘庄成了上海第一个通地铁的郊区，成功打通了莘庄与徐家汇、人广联系的任督二脉，为自己导入了丰富的市区资源。要致富，先修路，闵行还自费修建了5号线，做什么事都是雷厉风行，有胆识、有魄力！莘庄地铁通车后，恰巧赶上了上海人口大爆发时期，莘庄也因此成为外地人来上海奋斗最早的落脚地。地铁一响，黄金万两，莘庄人口快速导入，莘庄一下子变成了“国际庄”、上海“第一庄”，见证了上海这座城市的巨大变迁。人员的到来，逼迫“第一庄”加速完成城建，区域城市化开始提速，房地产、商业、配套等进入开发高潮。莘庄南北广场早在本世纪初就掀起了一场造城运动，发展非常早。我们也看到，上海楼市起初的黄金十年里，郊区基本上是莘庄在唱独角戏。交通+产业+人口，给莘庄带来的是强大而且源源不断的购买力。莘庄的房子吸引了徐家汇和漕河泾很多都市小白领的入住。他们被市中心高昂的房价挤出到这里，不管是购买还是租住都占有相当大的比例。还有西南郊区和浙江的小老板，事业在上海，图离老家近，也来到了莘庄安家。人多，不仅促进了莘庄房地产的发展，也带来了莘庄商业的繁荣。早在2005年，凯德龙之梦、仲盛世界商场就开业了。这两大商场的落成，标志着莘庄居民的日常生活已经可以自给自足，不需要再跑到南方商城或徐家汇了。几板斧打下来，莘庄已经发展非常成熟了，要什么有什么，在上海郊区城市化程度非常高，甚至不亚于市区氛围。时间很快来到2017年，莘庄再次迎来泼天富贵：成功入选了城市副中心，地位与能级再一次得到提升。城市副中心，这是莘庄新的身份。莘庄能有这种待遇，除了自己的先天努力外，也在于跟对了大哥。通过1号线黄金线路，与莘庄直连的是上海老牌四大副城之一的徐家汇。徐家汇已经顺利转正为CAZ，对莘庄副中心的发展起到了积极的促进和带动作用。总之，从一片菜地到工业区，再到副中心，莘庄的发展是最幸运的。03莘庄固然有很多值得吹的地方，但是最近却没那么幸了，当前发展似乎遇到了一些困境。风风火火了二十年，莘庄的传奇是否还能够继续书写下一个二十年？前面我们提到机场联络线莘庄未能设站，这肯定是一个遗憾。不过事实已定，目前改变不了，只能寄希望于未来了。可能设站工程巨大，反而会拖累TOD开发。还有1号线的延伸，早在2016年5月《上海市轨道交通近期建设规划 2017-2025) 》进行第二次环境影响评价公示时本就是确定的。当时公示的方案涉及9条线路、285公里，包括1号线西延伸线、13号线西延伸线、19号线、20号线一期、21号线一期、23号线一期、嘉闵线、机场联终线和崇明线。其中赫然出现了1号线西延伸的身影，一时间”1号线莘庄再也不是终点站了“的消息大家奔走相告，让莘庄人民高兴坏了！激动的网友还给出了四种延伸方案：后来其它线路都落地了，只有1号线西延伸迟迟不见进展，而在最近上海交通委的回复中直接凉了。莘庄的轨交比较少，已经难以服务日益激增的人口，给大家出行造成了困扰。莘庄境内虽说有3条地铁线、3个站点，看似多但1、5号线是并线只能算作1条，覆盖范围不大。5号线真叫一个鸡肋，主要服务于南闵行和奉贤的居民，对于莘庄地区那是很少有利用到的机会。12号线又是终点站，只能前往市区方向，无法沟通莘庄南北之间的联络。并且莘庄站和七莘路站步行可到达的小区很少，在5号线春申路上车的居民坐一站就要在莘庄站换乘，换乘加上等车导致出行效率并不高。可以说，3个站点都不是很方便，莘庄这样的轨交布局已经与城市副中心的定位不太相符，迫切需要升级。天荟项目一直以来都是莘庄宣传的TOD，早在2014年就宣称开建了，现在10过去也没有建成。这里面肯定少不了国铁施工的影响，任务量巨大。不过虽说错失了机场联络线和1号线延伸。莘庄凭借配套的成熟和较高的发展地位可以进行自我完善，未来依然拥有领跑的潜力！这不，莘庄迎来了嘉闵线，这也是一条黄金线路，直通大虹桥；而且金山城际铁路还要恢复莘庄火车站枢纽，加上沪杭客专或可开行动车班次，这都算是一种补偿吧：有人说2020年以后莘庄就步入了“后发展时代”，在这个阶段整个区域以提升和改善软件设施为主，不再搞大拆大建。闵行新的精力已经放在了大零号湾和虹桥前湾两大功能区上，莘庄已经多年没有新的变化了。这也是莘庄容易给人造成一种“没落”之感的因素。不过莘庄自1992年之后便成了闵行全区发展中心，这个定位一直不变，以后也不会改变。前湾、大零号湾尚且挑战不了莘庄的地位，核心就是核心。你说大零号湾很牛开发锣鼓震天，总不能把区府搬过去吧？你让北闵行的领导开会怎么过去？反之前湾亦然。不可否认，莘庄的交通和医疗设施都有瑕疵。由于居住的人多，莘庄医疗资源压力大，配置有些弱，看病排队情况比较严重。闵行区中心医院原先是一个二甲，2014年开始与复旦大学合作筹建复旦大学附属医院；2017年才成为复旦大学附属中山医院闵行分院，最终在2020年升级为三级乙等综合性医院。虽说不是三甲，但这家医院也能满足大家的看病需求.。压力大是因为这家医院不仅承担了本地居民看病需求，还要承接奉贤、松江部分居民过来看病。其实以“闵大荒”和外环外的标准来看，莘庄的医疗水平不算落后。凭借闵行的执行力，这家中心医院以后再次升级甚至成为大三甲都有可能！04我们注意到一个数据，闵行区近些年的GDP增速有些掉队。其2022年和2023年分别创下了1.3%和4.2%的超低记录，2020年更是低至1.7%。不得不说，闵行的产业转型遇到了困境！闵行素以工业著称，其中大部分的工业资源又放在了莘庄工业区。闵行的困境，其实也是莘庄的困境。莘庄工业区早已饱和，当前发展遇到了一个瓶颈。其引入的企业数量足够多，但是如何“由量向质”转变考验着莘庄的智慧。转变发展，就意味着淘汰一部分落后的产能，一些工厂需要关闭，所以GDP会受到影响。为了加快产业转型，在上海西南继续保持优势并以高质量发展作为引擎。莘庄正在加码布局莘庄商务区的发展。以100亩的春申湖为中心，莘庄在其周围已经建起了多幢CBD。包括西子国际中心、中铁诺德国际中心、大虹桥国际、金源中心、安纳塔拉酒店、上海丰树商业城、怡丰城、强劲大厦等：我们所熟知的哈罗单车、爱代驾等知名APP企业总部便坐落于此。这是一个集开放式生态景观、总部基地、生活公寓、科技研发、商务办公、商业休闲等功能于一体的现代化中心商务区。可以说，莘庄商务区是莘庄镇转型发展的一张名片，一个缩影，一大亮点。不过话又说回来，莘庄商务区当前的产业体量还是不够大，质量也亟待提升。它所提供的就业机会相对有限，尚未吸引足够多的500强大牌企业入驻。商务区产业格局不够清晰，互联网公司和传统行业中小企业交织在一起，尚未形成具有鲜明特色的产业集群。同样是副中心，莘庄的产业聚集度就是不如虹桥和张江，总体规模不大、能级不高。这也敦促莘庄的商务区建设要加大招商力度，还有很多要升级的地方。希望未来的莘庄在产业方面达到职住平衡，把去市区的流动人口能够真正地“留下来”。虽然在某些方面存在不足，但是对于我们购房者来说，莘庄仍然有很多值得夸赞的地方。很多中产都喜欢住在莘庄，他们很看中莘庄的学区。莘庄堪称闵行一块教育高地，拥有学区+自住的完美体验，是置业的好选择。这里有一梯队的闵行实验小学（莘松校区），二梯队的莘城学校、莘光学校、莘庄镇小学、田园外语实验小学（银都校区）、上海师范大学康城实验学校，基本覆盖绝大多数小区。莘松中学（莘松校区）、莘城学校、莘光学校虽是二梯队但质量都不错，莘庄中学是区重点。大虹桥发展虽然高光，但是苦于没有学区，莘庄这方面就做得比较好。住在莘庄可以享受更加成熟的商业配套，除了龙之梦和仲盛外，2017年还新开了“魔都小巨蛋”维璟印象城，未来天荟商办建成后莘庄的商业更加丰富了。但是也不可否认，由于地铁、铁路、高架和河道的阻隔，莘庄区域断头路较多，割裂感较强。比如南北广场的连通就需要穿过地铁站，对于初来到莘庄的人来说可能不知道怎么走。但是瑕不掩瑜，莘庄的产业、学区、商业、交通，以及近郊的优势对刚需和改善置业的人群来说有着莫大的吸引力。回过头来我们看看莘庄的起势，成功抓住了历史上每一次难得的机遇。而且这种机遇是可遇不可求的，莘庄有着深厚的资源积淀，很难被其它新势力板块取代。不管是前湾还是大零号湾，梅陇新中心也罢，都取代不了莘庄在上海西南的地位。西南片区的外环附近，对于广大的中产居民来说，没有什么板块短期内有机会超越莘庄。由四区共建的大虹桥在每个区中都不是发展重点，非常分散，大虹桥再亮丽也没有莘庄宜居。莘庄吸引的是市区+郊区的双向购买力，不仅市区的人过来买，南闵行、奉贤、松江、金山的人也过来买。上海西南几乎1/4版图的居民都把莘庄当作市区，所以莘庄的房产有足够的购买力支撑。加上莘庄产业引进早，天生就不是睡城，是市区延伸的一部分。当上海市区框架再次拉大，那么莘庄一定会被包进去。像莘庄这样的地方，后市没有理由看空。前面我们提到莘庄的房价有所回调，这属于正常的调节现象，因为前期莘庄涨得太猛了。尤其是前两年莘庄多个小区挂牌冲上10万+元/m²，成为外环一大房价高地。莘庄房价短期的下挫也在于受西南整体新房供应加大的影响。但如今莘庄已跌出性价比。缝合来看，莘庄是上海外环外资源禀赋最好的地方，拥有最成熟、最丰富的生活配套，不断升级的医疗、优质的教育资源、繁华的商业，还有强大的产业加持以及近郊的通勤优势，对市区和郊区置业族具有双向吸引力！凭借着雄厚的资源配套和较高的城市定位，莘庄以后的发展可能会持续领跑上海外环外！尤其是莘庄南广场我们最看好，干净整洁的街道、超高的绿化率，清新的环境很受人们喜爱。▼以上为正文编辑∣环线咨询
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